賃貸 vs 購入計算機

賃貸 vs 購入：月額比較だけでは足りない

この賃貸vs購入計算機は、滞在予定期間中の純資産を比較します——月々の家賃と住宅ローンだけを比べるのではありません。購入は頭金を拘束し、諸費用・税金・保険・修繕費が加わります。賃貸はその資金を投資に回せますが、家賃は時間とともに上昇します。

正しい比較は退出時の純資産——売却後の手取り vs 賃貸路線の投資残高です。

損益分岐年

購入の純資産が賃貸を上回る初の年。それ以前は取引コストと初期利息が支配的。5 年未満は賃貸、10 年超は購入寄りになりやすい——ただし数字次第。

「計画居住年数」を調整して感度を確認。5 年と 10 年で結論が変わるなら、居住期間が最大の不確実性です。

頭金の機会費用

賃貸なら頭金と諸費用を投資に回せます。購入の月コストが高ければ差額も投資。想定利回り——分散投資で 4–6% 程度——が結果を左右しがちです。

購入決定後はローン返済計画計算機で返済内訳を確認。

家賃対価格比：市場の素早いシグナル

家賃対価格比は物件価格を年間家賃で割った値です。5,000 万円の物件で月 15 万円の家賃なら比率は 27.8——20 を超え、首都圏の典型的な水準で短中期は賃貸寄りの市場と言えます。地方都市で比率が 15 以下なら、10 年程度の居住で購入が有利になる可能性があります。

この比率はスクリーニングツールであり、結論ではありません。同じ比率でも住宅ローン金利、固定資産税、投資想定利回りによって結果は変わります。目安として使い、上の計算機でご自身の数字を入力してください。

多くの計算機が見落とすもの

公正な賃貸 vs 購入の比較はローン返済額と家賃の比較にとどまりません。購入者は諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料など物件価格の 3–7%）、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、火災保険、そして売却時の仲介手数料（約 3%）を支払います。賃貸者は上昇する家賃を支払いますが、これらすべてを回避できます。この計算機は両側のすべての項目をモデル化します。

機会費用は最大の見えないコストです。頭金 1,000 万円を年 5% の投資信託で運用すると、7 年後に約 1,407 万円になります。この 407 万円の運用益の放棄は購入の実質コストであり、多くのシンプルな計算機はこれを無視しています。

賃貸が実際に勝つとき

居住期間が短い、市場の家賃対価格比が高い、あるいは節約分を本当に投資する場合、賃貸が財務的に勝ちます。3–5 年で引っ越す場合はほぼ常に賃貸が有利——購入諸費用だけで物件価格の 3–7% を消費します。首都圏の比率 25 超の市場では、10 年住んでも頭金を市場利回りで運用すれば賃貸が勝つことがあります。

鍵となる前提は規律です：賃貸者は頭金と月々の差額を実際に投資し、使わないことが必要です。差額を投資しないとわかっている場合、購入は強制貯蓄として機能し——その行動上のメリットが計算上の不利を上回ることがあります。