Calculadora Alquiler vs Compra
Compara patrimonio neto según los años que piensas quedarte — no solo cuota vs alquiler
A 7 años, comprar gana
Año 5
Con vivienda de €250.000, alquiler €900 al mes e hipoteca al 3.0%, comprar gana tras 5. A 7 años, ventaja de €11.867 — comprador €114.349 vs inquilino €102.481 (inversión al 5.0%).
Si solo te quedas 4 años en vez de 7, la brecha cambia €14.618 — a corto plazo gana Alquilar.
Ratio precio/alquiler: 23.1 (Favorece alquiler).
Alquiler vs compra: más que la cuota mensual
Esta calculadora alquilar vs comprar compara el patrimonio neto durante tu estancia planificada — no solo la renta mensual frente a la hipoteca. Comprar inmoviliza la entrada, añade costes de cierre y venta, e incluye impuestos, seguros y mantenimiento. Alquilar libera ese capital para invertir, pero la renta sube con el tiempo.
Un análisis correcto compara patrimonio neto al salir: equity menos costes de venta vs cartera de inversión del inquilino.
El año de equilibrio
Es el primer año en que comprar deja más patrimonio que alquilar. Antes dominan costes de transacción e intereses iniciales. Menos de 5 años suele favorecer alquiler; más de 10, compra — pero depende de tus cifras.
Mueve el control de años de estancia. Si la conclusión cambia entre 5 y 10 años, el plazo es tu mayor incertidumbre.
Coste de oportunidad de la entrada
Alquilando, la entrada y gastos pueden invertirse; si comprar cuesta más al mes, la diferencia también. La rentabilidad que asumas — 5–7% en cartera diversificada — suele decidir el resultado.
¿Ya compraste? Usa la Calculadora de Amortización para ver tu cuota.
Ratio precio-alquiler: una señal rápida del mercado
La ratio precio-alquiler divide el precio de la vivienda entre el alquiler anual. Un piso de 350.000 € con 1.200 € de alquiler mensual tiene una ratio de 24,3 — por encima de 20, lo que favorece el alquiler a horizontes cortos. En ciudades medias españolas con ratios bajo 18, la compra puede compensar a partir de 6–8 años.
La ratio es una herramienta de filtro, no un veredicto. Dos mercados con la misma ratio pueden dar resultados distintos según el tipo de interés hipotecario, el IBI y la rentabilidad que obtendrías invirtiendo la entrada. Úsala para calibrar expectativas y luego ejecuta el cálculo completo arriba.
Lo que la mayoría de calculadoras no incluyen
Una comparación alquiler/compra justa va más allá de la cuota hipotecaria frente al alquiler. El comprador paga gastos de compraventa (ITP 6–10 %, notaría, registro, gestoría — a menudo 10–12 % del precio), IBI anual, seguro del hogar, comunidad, mantenimiento (1 % del valor al año) y gastos de venta (comisión agencia). El inquilino paga un alquiler que sube — pero evita todo eso. Esta calculadora modela cada partida de ambos lados.
El coste de oportunidad es el factor invisible más grande. Una entrada de 50.000 € invertida al 5 % anual en fondos indexados crece a unos 70.000 € en siete años. Esos 20.000 € de crecimiento sacrificado son un coste real de comprar que la mayoría de calculadoras simples ignoran.
Cuándo el alquiler gana realmente
El alquiler gana financieramente cuando tu estancia es corta, la ratio precio-alquiler del mercado es alta o invertirías de verdad el ahorro. Mudarte en 3–5 años casi siempre favorece el alquiler — solo los gastos de compraventa consumen 10–12 % del precio. En Madrid o Barcelona, con ratios por encima de 22, incluso 8–10 años pueden favorecer alquilar si inviertes la entrada.
La hipótesis clave es la disciplina: el inquilino debe invertir realmente la entrada y el ahorro mensual, no gastarlo. Si sabes que no invertirías la diferencia, comprar actúa como ahorro forzado — y esa ventaja conductual puede superar las matemáticas.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo funciona la calculadora alquiler vs compra?
- Simula dos caminos durante tu estancia: comprar acumula equity pagando hipoteca, impuestos y mantenimiento; alquilar paga alquiler creciente e invierte entrada y ahorro mensual. Al final compara patrimonio neto.
- ¿Qué es el punto de equilibrio?
- El año en que comprar supera al alquiler en patrimonio. Depende de precio, alquiler, tipos, revalorización y años de estancia. Si el equilibrio está después de tu plan, alquilar gana.
- ¿Qué es la ratio precio/alquiler?
- Precio ÷ alquiler anual. Menos de 15 suele favorecer compra si te quedas bastante; 15–20 neutral; más de 20 favorece alquiler. Es señal de mercado, no veredicto.
- ¿Por qué importa tanto el tiempo que me quedo?
- Comprar tiene costes iniciales y de venta altos; necesitas tiempo para que equity y amortización los compensen. Mudarte en 3 años suele favorecer alquiler.
- ¿Debo invertir la entrada si sigo alquilando?
- En papel sí — la calculadora asume inversión de entrada y ahorro. Debes invertir de verdad, no gastarlo. Si compras, mira la Calculadora de Amortización.
- ¿Alquilar es realmente 'tirar el dinero'?
- No. El alquiler paga un servicio real — vivienda — y libera capital que puede crecer en otro lugar. Si inviertes la entrada y el ahorro mensual al 5 % anual en fondos indexados, podrías acumular más patrimonio en 5–7 años que un comprador con hipoteca al 3 % y revalorización del 2,5 %. El alquiler solo es 'tirar el dinero' si gastas, en lugar de invertir, lo que ahorras.
- ¿Qué costes ocultos de comprar vivienda olvidan la mayoría de las calculadoras?
- Muchas calculadoras comparan cuota hipotecaria con alquiler y se quedan ahí. Una comparación completa añade gastos de compraventa (ITP 6–10 %, notaría, registro, gestoría — a menudo 10–12 % del precio), IBI anual, seguro de hogar, comunidad, mantenimiento (1 % del valor al año) y gastos de venta (agencia 3–5 %). Esta calculadora incluye todo y muestra cómo desplazan el año de equilibrio.
- ¿Qué es el coste de oportunidad de la entrada y cómo afecta a la decisión?
- El coste de oportunidad es lo que deja de ganar tu entrada si la inviertes en lugar de usarla como pago inicial. Con 60.000 € en fondos indexados al 7 % anual, en 10 años tendrías unos 118.000 € (antes de impuestos IRPF ahorro 19–28 %). Si compras un piso con esa entrada, pierdes ese crecimiento pero ganas valor de uso (vivir sin pagar alquiler) y posible revalorización. La clave es el tiempo: si vas a quedarte menos de 7 años, los gastos de compraventa se comen la ventaja de comprar. Prueba ambos escenarios en la calculadora.
- ¿Qué gastos de compraventa hay en España que muchos olvidan?
- Los gastos iniciales suman un 10–13 % del precio de compra: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) del 6 al 10 % según comunidad autónoma, notaría y registro (~1–1,5 %), gestoría (~500 €) y tasación (~300 €). Después llegan los gastos recurrentes: IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, variable según municipio), comunidad de propietarios (50–200 € al mes), seguro del hogar y mantenimiento (~1 % del valor al año). Con un piso de 200.000 €, solo los costes de entrada superan 20.000 €. La calculadora incluye estos gastos para mostrar el punto de equilibrio real.